Mehur nekretnina

Pojam mehura nekretnina dobio je na značaju 2008. godine, posle jačih potresa na Njujorškoj berzi. Nakon toga bankrotirala je treća najveća investiciona banka na svetu — Bear & Stearns.

Kako je do ovoga došlo? Ukratko, banke u SAD su masovno odobravale kredite koji nisu ispunjavali pravila inkluzije i standarde boniteta. Oni koji su se zaduživali bili su lica sa nestabilnim zaposlenjem, niskim prihodima i slabom kreditnom istorijom. Samim tim, banke su odobravale kredite bez provere prihoda, bez učešća ili adekvatnog kolaterala.

Takvo poslovanje dovelo je do velike tražnje za hipotekarnim kreditima, a samim tim i do veštačkog povećanja cena nekretnina — što se naziva „naduvavanje balona cena“ ili „naduvavanje mehura“.

U jednom trenutku, veliki broj ljudi koji je dobio hipotekarne kredite nije bio finansijski sposoban da namiri svoje dugove. Nakon toga, banke su pokušale da prodaju veliki broj kuća i stanova, čime su preplavile tržište ponudom i srušile cene nekretnina. Tada dolazi do „pucanja mehura“, odnosno do iznenadnog pada vrednosti.

Posle pandemije koronavirusa u Srbiji termin „mehur nekretnina“ sve češće se koristi. Nakon karantina, obustave rada i paničnih kupovina, ali i izjava predsednika Aleksandra Vučića da „neće biti dovoljno mesta na grobljima“, kod mnogih je produbljen strah od ekonomske krize i obezvređivanja novca.

Mnogi su, podsećajući se na devedesete godine, počeli masovno da ulažu u nekretnine kao način da sačuvaju vrednost novca. Takvo ponašanje je kontraintuitivno sa stanovišta klasične monetarne teorije, koja preporučuje ulaganje u zlato kao zaštitu od inflacije.

Finansijska panika izazvala je nagli skok cena kvadrata širom Srbije, a samim tim i naduvavanje mehura. Moram da napomenem da je panika (ljudski faktor) bila jedan od glavnih uzroka krize 1929–1933. godine.

Glavno pitanje je — kada će doći do pucanja tog mehura cena?

Klasičan primer rasta cena nekretnina vezuje se za rast broja stanovnika. U Srbiji, međutim, imamo dijametralno suprotnu situaciju — prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, broj stanovnika se od 2012. do 2022. smanjio za oko pola miliona ljudi, a cene nekretnina i dalje rastu.

Ekonomistima je teško da precizno odrede kada će doći do naglog pada cena, ali je takav scenario neminovan. Prema nekim istraživanjima, često se pominje 2027. godina.

Sa stanovišta pojedinca, ulaganje u nekretnine može biti rešavanje stambenog pitanja ili investicija. Ako se posmatra kao investicija, ključna je renta — prihod od izdavanja nekretnine.

Prema teoriji poslovnih finansija, investicija je opravdana ako je profitna stopa veća od kamatne stope na oročenu štednju. To je donja granica rente.
Gornja granica rente jeste mesečna rata stambenog kredita, jer niko ne bi plaćao veću rentu ako može da kupi stan.

Period povraćaja investicije pokazuje koliko godina je potrebno da se novac uložen u nekretninu vrati kroz rentu. U praksi, taj period može biti 25–30 godina ili više.

Ovaj tekst je inspirisan, nažalost, uplivom kriminala i politike na tržište nekretnina u Leskovcu. Kako se navodi za skupštinskom govornicom i u lokalnim medijima, postoji povezanost gradonačelnika Leskovca sa kriminalnim krugovima koji se bave izgradnjom stambenih objekata.

Tržište nekretnina, bilo globalno ili lokalno, uvek je složen spoj ekonomskih, socijalnih i psiholoških faktora. Kada dođe do veštačkog rasta cena, mehur mora da pukne, jer tržište uvek teži ravnoteži između realne vrednosti i spekulativnih očekivanja.

U Srbiji, a naročito u manjim sredinama poput Leskovca, situaciju dodatno komplikuju politički i kriminalni uticaji. Umesto da tržište bude vođeno zakonima ponude i tražnje, ono postaje instrument za pranje novca, sticanje političke moći i stvaranje socijalne nejednakosti.

Ako se ovakav trend nastavi, posledice po realni sektor i građane mogle bi biti dugoročne:
– pad tržišne vrednosti nekretnina,
– rast socijalnih tenzija,
– gubitak investicione stabilnosti,
– i opšti osećaj nesigurnosti.

Autor: MSc Ecc. Vladimir Tasić

Korišćena literatura:
Bodie Z, Kane A, Marcus A. (2009) Osnovi investicija, SP Print Novi Sad.
Van Horne J, Wachowcz J. (1995) Osnove finansijskog menadžmenta, MATE Zagreb.
Zdravković D, Stojanović B, Đorđević Đ. (2008) Teorija i politika cena, Petrograf Niš.
Bain K, Howells P. (2017) Monetary Economics, Bloomsbury Publishing.