Tržište nekretnina u Nišu u poslednjih godinu dana prolazi kroz period izraženog rasta cena, koji sve više utiče na ponašanje kupaca i dinamiku prodaje.
Iako potražnja i dalje postoji, posebno za manjim stanovima, sve je više kupaca koji pažljivo biraju i duže donose odluke. Istovremeno na tržištu izdavanja se primećuje pad aktivnosti.
Prema podacima sa sajta 4zida, trenutno je u Nišu oglašeno 3.308 stanova za prodaju i 2.074 za izdavanje. Cene stanova najčešće se kreću u rasponu od 1.700 do 2.400 evra po kvadratu.
Najveće interesovanje za male stanove
Najveće interesovanje i dalje vlada za manjim stanovima u Nišu, posebno onima koji ne zahtevaju dodatna ulaganja.
„To su definitivno mali stanovi, gde prednjače oni do 50m2. Takođe, povoljni stanovi bez mnogo ulaganja, to je nešto što se prometuje istog dana od objavljivanja oglasa“, kaže Aleksandra Marković iz agencije BOX nekretnine u Nišu za 4zida.
Ovakva tražnja poklapa se i sa ponudom na 4zida, gde značajan deo oglasa čine upravo stanovi manje kvadrature.
Lokacije koje kupci najčešće biraju
Kada je reč o lokaciji i strukturi traženih nekretnina, izbor kupaca u Nišu prilično fokusiran je na delove grada koji nude dobar balans između cene i dostupnosti sadržaja.
„To su stanovi do 50-ak kvadrata, na lokaciji Čair i Bulevar Nemanjića“, navodi Aleksandra Marković iz BOX nekretnina.
Ove lokacije spadaju među traženije upravo zbog razvijene infrastrukture, blizine centra i dobre povezanosti sa ostalim delovima grada, što ih čini atraktivnim kako za život, tako i za izdavanje.
Brzina prodaje zavisi od realne cene
Prodaja nekretnine u Nišu danas može biti veoma brza ali samo pod određenim uslovima.
„To apsolutno samo zavisi od toga koliko je prodavac realan u svojim očekivanjima. Stan sa adekvatnom cenom se proda za manje od nedelju dana. Ukoliko i po ceni i po lokaciji nije primamljiv, dešava se da se ne proda i duže od godinu dana“, objašnjava Marković za sajt 4zida.
Veliki broj aktivnih oglasa na 4zida pokazuje da deo nekretnina ostaje duže u ponudi upravo zbog nerealno postavljenih cena.
Cene u centru već od 2.000 €/m²
Cene u centralnim zonama Niša dodatno su porasle, što potvrđuju i podaci sa terena i zvanične statistike.
„Polako smo se navikli da se cene u centru kreću od 2.000 evra po kvadratu, pa i za stanove sklone kompletnom renoviranju. To je svakako porast u ceni i trendu u odnosu na prethodnu godinu. Pretpostavka je da je to zbog inflacije i porasta cena novogradnje, gde je cena starogradnje prati u stopu“, kaže Aleksandra Marković iz agencije BOX nekretnine.
Na rast cena ukazuju i podaci Republičkog geodetskog zavoda, prema kojima je indeks cena stanova u Srbiji u IV tromesečju 2025. godine viši za 5,70% u odnosu na isti period prethodne godine. Istovremeno, prosečna cena stanova u Nišu dostigla je 1.637 €/m², što predstavlja rast od čak 20% na godišnjem nivou.
Iako cene rastu, broj kupoprodajnih ugovora u Nišu beleži pad od 6,5%, za razliku od Beograda i Kragujevca gde je zabeležen rast prometa. Ovaj raskorak ukazuje na to da rast cena ne prati uvek i rast realizacije, već da deo kupaca odlaže kupovinu.
Starogradnja vs novogradnja: razlike u cenama
Iako bi novogradnja trebalo da bude skuplja, situacija na terenu nije uvek takva.
„Stan u centru u izvornom stanju je i do 300-400 evra skuplji po kvadratu, nego onaj u novogradnji na periferiji ili manje atraktivnoj lokaciji“, navodi Marković.
Sve više kupaca na kredit
Način finansiranja kupovine se menja.
„Definitvno je u ovoj godini više kreditnih kupaca, nego ranije. Porast cene kvadrata smanjuje broj keš kupaca“, kaže Marković.
Ako stepropustili...
Podaci RGZ-a pokazuju takođe da je udeo plaćanja na kredit i dalje iznad 30%, beleži rast u odnosu na prošlu godinu, ali je blago opao u odnosu na drugi i treći kvartal.
Slabija aktivnost na tržištu izdavanja
Za razliku od prodaje, tržište zakupa trenutno beleži slabiju aktivnost.
„Što se tiče iznajmljivanja, situacija generalno nije sjajna. Manje je poziva i realizacija, nego prethodnih par godina“, kaže Marković za sajt 4zida.
Iako je u ponudi više od 2.000 oglasa za izdavanje, interesovanje je trenutno slabije nego ranije.
Kirije od 300 do 400 evra za manje stanove
Cene zakupa u Nišu trenutno su najstabilnije u segmentu manjih stanova, gde se formira i najveći deo potražnje, posebno među mladima, studentima i parovima.
„Neki prosek u ceni za najam manjih stanova se kreće u opsegu 300-400 evra. Naravno, lokacija i opremljenost samog stana mogu drastično da uvećaju cenu rente“, zaključuje Marković.
Podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da tržište zakupa beleži blagu korekciju, uz pad prosečnih kirija od oko 4% na godišnjem nivou.
Iako su cene zakupa u unutrašnjosti, uključujući Niš, i dalje niže nego u Beogradu, gde su kirije značajno više, ovaj trend ukazuje na stabilizaciju i blago smanjenje pritiska na zakupce.
U praksi, stanovi na traženijim lokacijama i oni koji su potpuno opremljeni i renovirani postižu i više cene, dok se slabije opremljene nekretnine ili stanovi na perifernim lokacijama duže zadržavaju u ponudi.
Apsolutno precenjene cene a prodaja starogradnje ide jako loše.
Pre dve godine sam gledao stan koji su cenili 80000 evra ali nije vredeo taj novac i nisu hteli da spuste ni evro, a isti sam video na oglasima prošle nedelje za 118000 evra. Doduše okrečen.
Zato u Nišu ima 2 puta više stanova na prodaju (statistički gledano na 100000 stanovnika) nego u Torinu i Milanu, a cene su iste po kvadratu kao u pomenutom Torinu.